BILAN IMMOBILIER 2025 - CŒUR DU MEDOC, PRIX ACCESSIBLES ET VRAI POTENTIEL IMMOBILIER

Entre vignobles prestigieux, nature préservée et proximité de l’océan, LESPARRE-Médoc s’impose comme la ville centre du Haut-Médoc.
À mi-chemin entre Bordeaux et les stations balnéaires, elle concentre commerces, services, écoles et vie locale, tout en conservant un marché immobilier particulièrement abordable. 

Décryptage complet pour comprendre pourquoi Lesparre-Médoc attire de plus en plus d’acheteurs.

LESPARRE-Médoc en chiffres Lesparre-Médoc compte aujourd’hui 5 872 habitants.

Selon les projections 2026, la population atteint 5 968 habitants, confirmant une stabilité démographique dans un territoire rural vivant. 

• Âge moyen : 46 ans
• Population active : 38,7 %
• Taux de chômage : 12 %
• Densité : 159 hab./km²
• Superficie : 37 km²
• 1 médecin pour 1 174 habitants

Une ville à taille humaine, avec une fonction de pôle de services pour tout le nord Médoc

Un marché immobilier parmi les plus accessibles de Gironde

Prix à LESPARRE-Médoc 

À titre de comparaison, Bordeaux dépasse 4 600 €/m². 

➡️ À LESPARRE, on achète 3 fois plus grand pour le même budget

Usage des logements 

• Résidences principales : 83,44 %
• Résidences secondaires : 3,98 %
• Logements vacants : 12,58 %
• Propriétaires : 57,73 %
• Locataires : 44,27 %

Un marché dominé par l’habitat permanent, idéal pour résidence principale ou investissement locatif stable.

Pour qui ?

• Primo-accédants
• Familles qui veulent tout sur place
• Investisseurs locatifs (demande locative durable)

 À savoir

➡️ Le taux de chômage (~12 %) est plus élevé que la moyenne nationale — ce qui peut freiner légèrement la demande locative salariée.

➡️ Moins de charme « village » mais beaucoup de fonctionnel.

Pourquoi acheter à Lesparre-Médoc aujourd’hui ? 

✔️ Ville centre avec commerces et écoles
✔️ Accès rapide plages et forêts
✔️ Forte demande locative locale
✔️ Cadre de vie recherché post-Covid

Pour quel projet ?

Résidence principale
Maison avec jardin à moins de 150 000 € 

Investissement locatif
Rentabilité intéressante grâce à des prix d’achat bas 

Maison secondaire
Alternative abordable aux stations littorales

LESPARRE = vie locale durable.

➡️ LESPARRE devient alors l’alternative résidentielle intelligente, pour vivre à l’année près de l’océan, sans les prix de station touristique.

Les villages autour : des micro-marchés dynamiques

Les communes autour de Lesparre affichent des densités faibles, une bonne stabilité sociale et des prix homogènes entre 1 100 € et 2 600 €/m². 

Quelques repères 

• Vendays-Montalivet : 2 403 €/m² – proche océan
  
• Naujac-sur-Mer : 2 380 €/m² – proche océan
• Gaillan-en-Médoc : 1 675 €/m² –  proche Lesparre, chômage 6 %
• Queyrac : 1 633 €/m² – village avec commerces
• Hourtin : 2 633 €/m² – village estival
• Ordonnac : 1 155 €/m² – entreprises implantées, opportunité petits budgets, 
• Saint-Germain d'Esteuil : 1 664 €/m² – écoles, site Gallo Romain
• Civrac-en-Médoc : 1 956 €/m² – chômage 4,3 %
• Vertheuil : 1 478 €/m² – village patrimonial recherché
• Couquèques : 1 821 €/m² – chômage 6.7 %
• Saint-Christoly-Médoc : 1 663 €/m² – proche fleuve

 Ces villages offrent calme, nature, activités sportives, écoles, commerces à moins de 15 minutes des services de Lesparre. 

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Pour qui ? 

• Acheteurs cherchant espace / jardin
• Résidence secondaire nature
• orienté résidence principale

 À savoir

➡️ Louer peut être plus saisonnier 

Villages autour = tranquillité & charme.

PAUILLAC : autre pôle du Médoc 

Pauillac affiche : 

• Prix moyen : 1 454 €/m²
• Maisons : 164 312 € en moyenne

PAUILLAC ou villages autour : quelle option privilégier ?

🏛️ Pauillac — ville structurante de la rive droite ✔️ Prix moyen ≈ 1 450 €/m², toujours attractif

✔️ Ville dynamique avec commerces, écoles, services

✔️ Localisation stratégique pour les axes Bordeaux / Médoc / océans 

Pour qui ? 

• Résidents quotidiens
• Familles
• Locatif stable en résidence principale

 À savoir

➡️ Pauillac est moins « touristique » qu’un littoral type Lacanau, mais possède une vraie demande résidentielle permanente. 

PAUILLAC = structure & accessibilité à prix raisonnable.

Villages autour de Pauillac Parmi les territoires alentour : 

• Saint-Julien-Beychevelle (1 199 €/m²)
• Saint-Sauveur (1 769 €/m²)
• Cissac-Médoc (1 800 €/m²)
• Saint-Estèphe (1 350 €/m²)
• Saint-Laurent-Médoc (1 875 €/m²)
• Avensan (2 407 €/m²)
• Listrac-Médoc (2 165 €/m²)      

Ces villages offrent :

✔️ Atmosphère rurale

✔️ Terrains plus grands

✔️ Prix comparables parfois même moins chers que Pauillac 

Pour qui ? 

• Acheteurs cherchant calme + prix abordable
• Résidence secondaire ou maison familiale
• Ceux qui veulent être proches de Pauillac sans y être

 Villages autour = nature sans s’éloigner trop des services.

Deux centralités complémentaires :

- Lesparre pour les services du nord Médoc

- Pauillac est très accès viticole

Lesparre-Médoc coche aujourd’hui toutes les cases d’un marché immobilier de bon sens :

Prix accessibles, cadre naturel exceptionnel, centralité locale et potentiel de valorisation. 

Dans un Médoc de plus en plus convoité, Lesparre s’impose comme le choix stratégique pour acheter au juste prix.

Sources : INSEE, valeurs foncières data.gouv – parutions 2024

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