BILAN IMMOBILIER 2025 - BORDEAUX
Bordeaux : faut-il acheter en centre-ville ou viser les communes autour ?
Bordeaux continue d’attirer. Entre Garonne et océan, patrimoine classé, universités dynamiques et bassin d’emploi solide, la capitale girondine reste une valeur sûre de l’immobilier en Nouvelle-Aquitaine.
Avec 267 991 habitants, une croissance de la population de +2,1 % en deux ans.
Un prix moyen au m² de 4 627 €, Bordeaux confirme son statut de métropole attractive.
Bordeaux en chiffres : une ville dense et dynamique
- Population : 267 991 habitants
- Densité : 5 489 hab./km²
- Part de population active : 50,7 %
- Taux de chômage : 9,1 % (légèrement au-dessus de la moyenne nationale)
- 1 médecin pour 927 habitants
- Superficie : 49 km²
Alors, où acheter aujourd’hui ? https://www.alfonceimmobilier.com/prenez-rendez-vous
Dans Bordeaux intra-muros ?
Prix de l’immobilier à Bordeaux
| Type de bien | Prix moyen | Prix moyen au m² |
| Maisons | 597 144 € | 5 511 €/m² |
| Appartements | 248 720 € | 4 557 €/m² |
| Moyenne tous biens | 4 627 €/m² |
Ou dans les communes périphériques plus accessibles ?
Comparatif des quartiers : tous les secteurs ne se valent pas
Quartiers centraux : denses et recherchés
- Capucins–Victoire : 15 743 hab./km² – quartier vivant, étudiant, forte demande locative mais chômage plus élevé (10 %).
- Hôtel de Ville–Quinconces : 12 123 hab./km² – cœur historique, attractif, chômage bas (6,7 %).
- Chartrons–Grand Parc : 9 900 hab./km² – secteur premium, apprécié des familles et cadres.
Ces quartiers combinent emplacement central + forte demande, donc prix élevés mais valeur patrimoniale solide.
Quartiers résidentiels équilibrés
- Saint-Seurin–Fondaudège : chômage faible (5,3 %), bonne densité, ambiance familiale.
- Saint-Augustin : l’un des taux de chômage bas (4,9 %), secteur stable.
- Caudéran / Villa Primerose : chômage record bas (3,8 %), population active plus faible mais quartier haut de gamme recherché.
Ici, on trouve le meilleur compromis confort / stabilité / valeur à long terme.
Quartiers en mutation ou opportunités
- Bacalan et La Bastide : densités plus faibles, quartiers en transformation, potentiel de valorisation.
- Le Lac : très faible densité, chômage élevé (10,1 %), zone plus tertiaire et récente.
- Gare Saint-Jean : dynamique locative, mais indicateurs socio-économiques plus fragiles.
Intéressant pour investissement locatif ou achat à prix plus accessible.
Acheter autour de Bordeaux ?
Quand le centre-ville devient hors budget, la première couronne bordelaise offre des alternatives très attractives.
Prix moyens au m²
- Lormont : 2 608 €/m²
- Cenon : 3 033 €/m²
- Floirac : 3 330 €/m²
- Mérignac, Gradignan, Cestas : 3 426 €/m²
- Pessac : 3 638 €/m²
- Le Bouscat : 4 254 €/m²
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Écart de prix avec Bordeaux : jusqu’à -45 % selon les communes.
Sources : Valeurs foncières géolocalisées – data. Gouv – dernières parutions 2024.
Quelques profils types Mérignac / Pessac
✔️ Proximité tram
✔️ Bassins d’emploi
Idéal résidence principale ou investissement sécurisé
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Lormont / Cenon / Floirac
✔️ Prix accessibles
✔️ Marchés locatif étudiants
✔️ Bonne connexion centre-ville
Opportunités primo-accédants
Bouliac / Carignan / Tresses
✔️ Cadre résidentiel
✔️ Forte part de propriétaires
Parfait pour maisons familiales
Le Bouscat
✔️ Quartier chic de la métropole
✔️ Prix proches de Bordeaux
Alternative intéressante au centre
Alors, où acheter en 2026 ?
* Pour habiter proche du centre : Saint-Seurin, Saint-Augustin, Chartrons
* Pour investir locatif : Capucins, Gare, Bacalan, La Bastide
* Pour acheter une maison à prix raisonnable : Mérignac, Pessac, Villenave
* Pour maximiser son budget : Cenon, Lormont, Floirac
Bordeaux reste une place forte de l’immobilier, mais la périphérie offre aujourd’hui le meilleur rapport prix / qualité de vie.
Dans un contexte où le pouvoir d’achat immobilier compte plus que jamais, bien choisir sa localisation est la clé d’un projet réussi.
Et si vous hésitez entre plusieurs secteurs, je vous aide à trouver le bon quartier, au bon prix, pour le bon projet.
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