COMMENT OPTIMISER LE RENDEMENT LOCATIF DE SON INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN PERIODE DE CRISE ?
Lorsque les marchés deviennent plus incertains, une question revient systématiquement chez les investisseurs :
comment sécuriser son patrimoine tout en conservant un rendement intéressant, avec une défiscalisation, pour constituer son patrimoine ?
C'est précisément la réflexion menée par Pétronille, que vous connaissez désormais, si vous suivez cette série consacrée au premier investissement locatif.
Après avoir découvert les bases de l'investissement immobilier, puis appris à sélectionner un secteur porteur, il est temps d'étudier un cas concret.
Aujourd'hui, je vous emmène à Gradignan, aux portes de Bordeaux.
Pourquoi investir dans un studio étudiant en 2026 ?
L'immobilier reste l'un des placements préférés des Français. En période de hausse des taux ou d'incertitude économique, les petites surfaces situées à proximité des pôles universitaires continuent d'attirer les investisseurs.
Pourquoi ?
Parce que la demande locative étudiante demeure forte dans la métropole bordelaise. Depuis 2010, la métropole bordelaise connait une croissance exceptionnelle de sa population étudiante, en passant de 80 000 à 105 000 étudiants. Elle est aujourd’hui le 5e pôle d’enseignement supérieur français en termes d’effectifs et le 1er pôle de Nouvelle-Aquitaine.
Les étudiants recherchent des logements fonctionnels, bien situés et entièrement équipés, en économie d’énergie. C'est exactement le profil du bien que je vous présente aujourd'hui.
Le cas concret de Pétronille, elle souhaite réaliser un investissement sécurisé. Son objectif est simple :
- Limiter les impayés et les risques de vacance locative
- Éviter les travaux
- Connaître à l'avance les revenus générés,
- Préparer son patrimoine sur le long terme.
Après plusieurs recherches, son choix se porte sur un studio situé dans une résidence récente sous garantie décennale à Gradignan.
Les caractéristiques du bien
- Studio de 20,28 m²
- Deuxième étage avec ascenseur
- Exposition sud
- Kitchenette entièrement équipée
- Salle d'eau avec WC
- Mobilier inclus (valeur : 3 900 € HT)
- Excellent état général
- Aucun travaux à prévoir
Autant d'atouts qui séduisent les investisseurs.
Comment calculer le rendement locatif
Prix d'acquisition : 107 000 € TTC Soit 89 166€ HT
Loyer annuel HT : 3 900 € HT Charges estimées :
- Copropriété : environ 270 € par an ;
- Taxe foncière : environ 193 € par an ;
- Comptabilité : environ 275 € par an HT.
Le rendement s'établit autour de 4.34 %. Bien supérieur aux produits d’épargne !
Mais naturellement votre régime fiscal, votre financement vont impacter l'intérêt sur ce type d'investissement.
C'est pourquoi chaque projet mérite une étude personnalisée.
Pourquoi ce type d'investissement rassure en période de crise ?
Les investisseurs recherchent aujourd'hui davantage de sécurité que de rendement spectaculaire.
Un studio récent, vendu meublé, sans travaux, situé dans une résidence dédiée aux étudiants, géré par un exploitant qui versera les loyers même s’il y a une carence locative, répond parfaitement à cette logique.
Il s'agit également de construire progressivement un patrimoine immobilier durable.
Une opportunité actuellement disponible à Gradignan
Le studio présenté dans cet article est actuellement proposé à la vente.
Premier investissement locatif : Guide pratique et conseils pour débuter.
Réussir un investissement immobilier locatif à Bordeaux Caudéran ou dans le Médoc ou sur le Bassin d’Arcachon demande une stratégie rigoureuse.
Mon regard de professionnelle
J'accompagne régulièrement des acquéreurs qui pensent qu'il faut disposer d'un budget très important pour investir. En réalité, un premier investissement peut être accessible lorsque le projet est correctement préparé. L'essentiel est d'analyser :
- Le secteur ;
- La qualité de la résidence ;
- Le rendement réel ;
- Les charges ;
- La fiscalité ;
- Les perspectives de revente.
Chaque détail compte.
Le bail commercial : une sécurité méconnue des investisseurs
Lorsque je présente ce type de bien à mes clients, j'entends souvent la même remarque : "Le bail commercial, ça me fait un peu peur..."
Pourtant, lorsqu'il est bien analysé, il peut représenter un véritable atout.
Avec un bail commercial :
- le gestionnaire exploite la résidence
- il verse le loyer prévu au contrat selon les conditions du bail
- il recherche les étudiants
- il gère les entrées et sorties
- il assure la gestion quotidienne du logement
L'investisseur n'a donc pas à publier d'annonces, faire visiter le logement ou gérer les états des lieux il perçoit ses loyers que cela soit loué ou non et le comptable est compris dans le package !
Le calcul du rendement nous l’avons vu plus haut
Mais ce n'est pas là que se trouve le principal intérêt.
Pourquoi le régime réel LMNP change la donne
Beaucoup d'investisseurs pensent qu'ils devront payer de l'impôt sur les 3 900 € de loyers. En réalité, avec le régime réel, on déduit notamment :
- Les intérêts d'emprunt ;
- Les frais de comptabilité ;
- Les charges ;
- Les assurances ;
- L’amortissement du bien ;
- L’amortissement du mobilier.
C'est souvent cet amortissement qui permet de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Sans entrer dans une simulation trop technique (qui dépendra du financement), on peut illustrer le mécanisme.
Cet amortissement n'est pas une dépense réelle : il vient diminuer le résultat fiscal, ce qui explique pourquoi de nombreux investisseurs en LMNP au régime réel paient peu ou pas d'impôt sur leurs loyers pendant une longue période.
Pourquoi Gradignan reste une valeur sûre ?
Investir à Gradignan, c'est investir au cœur du premier pôle universitaire de Bordeaux métropole en Nouvelle-Aquitaine.
Bordeaux Métropole accueille aujourd'hui plus de 105 000 étudiants, un chiffre qui continue de progresser et qui pourrait atteindre 115 000 étudiants d'ici 2030, soit près de 15% de la population.
Entre 2011 et 2021, le nombre d'étudiants a augmenté d'environ 44 %, alimentant une demande locative particulièrement soutenue autour des campus de Talence, Pessac et Gradignan.
Vous aussi, comme Pétronille, vous voulez vous lancer dans l'investissement ou faire estimer un bien à fort potentiel locatif ?
L'agence Alfonce Immobilier vous accompagne à Bordeaux