Le logement locatif intermédiaire (LLI) est une niche d’investissement locatif encore méconnue, rendue récemment accessible aux particuliers.

Ce dispositif réserve quelques bonnes surprises, mais peut-il réellement s’imposer comme le remplaçant du Pinel, supprimé en fin d’année 2024 ?

Le LLI (Location Longue Immobilier) s’applique uniquement dans les zones tendues, c’est-à-dire celles où la demande de logements est supérieure à l’offre (anciennes zones Pinel : B1, A et A bis). Il cible des ménages de la classe moyenne, sous conditions de ressources, avec des loyers plafonnés de 10 à 15 % inférieurs au marché.

Pour les investisseurs, le dispositif présente plusieurs avantages financiers :

• TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %), ce qui diminue le coût d’acquisition.
• Prix d’achat inférieur de 15 à 18 % par rapport au marché. Contrairement au Pinel, ce gain se constate dès l’acte notarié.
• Crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans, générant une économie d’environ 15 000 € sur 15 ans pour un bien avec une taxe foncière moyenne de 1 000 €/an. Cela représente un avantage significatif, d’autant plus que la taxe foncière tend à augmenter avec la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

Le dispositif LLI (Location Longue Immobilier) impose une durée de location minimale de 15 ans, ce qui est jugé trop longue pour les investisseurs particuliers, même si cela convient mieux aux personnes morales disposant d’une vision long terme. Contrairement au dispositif Pinel, qui limitait la réduction d’impôt à deux logements par an et un plafond de 300 000 euros par contribuable, le LLI ne comporte pas de plafond, permettant ainsi à des investisseurs haut de gamme d’acheter plusieurs appartements sans restriction. Le président de la FFB, Grégory Monod, souligne que le LLI est actuellement le seul dispositif d’investissement locatif à prix encadré, capable de réguler les loyers face à la montée des prix, et de relancer une offre locative devenue rare. Toutefois, le LLI présente des contraintes : le loyer et les ressources des locataires sont plafonnés, ce qui peut poser des risques de paiement. De plus, l’achat doit se faire via une personne morale (ex. SCI), ce qui nécessite d’être au moins deux, mais ce point est considéré comme surmontable.Enfin, en optant pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, il est possible d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable et rendant la fiscalité quasi indolore, comparable à la location meublée non professionnelle.

Le LLI est soumis à des plafonds de loyers, comme le Pinel, mais «on peut faire du LLI meublé pour augmenter les loyers»